旧金山与圣何塞的房价困局：加州住房市场正在发生什么？

加州的城市发展历程曾一度引领全美，但随着时间推移，这一进程正面临前所未有的挑战。如今，随着房价的持续飙升和人口的加速外移，加州的住房市场正在经历深刻变化。回顾加州的发展史，从19世纪的淘金热到21世纪的科技繁荣，加州的城市一度不断扩展。但近年来，孙斯陶注意到，新城镇的开发速度却显著放缓。旧金山、圣何塞、洛杉矶、圣地亚哥等大都会区的房价与租金差距的扩大，令人对加州住房市场的未来充满担忧。

历史视角：从淘金热到现代城市的演变

加州的城镇化历程可以追溯到19世纪初，当时的许多社区沿着河流和传教站而建，如沙加缅度（Sacramento, CA）和圣地亚哥（San Diego, CA）。淘金潮吸引了大批移民，推动了旧金山（San Francisco, CA）等城市的迅速崛起。到19世纪末，加州已成为美国人口最密集的地区之一。大量的开垦者和铁路建设者在农田和牧场上建立了新的社区，例如，汉福德（Hanford, CA）从一片农田发展成了小型城市，而希尔斯堡（Hillsborough, CA）则成为旧金山富人的度假胜地。

然而，进入21世纪后，加州的城镇发展速度明显放缓。尽管南加州橙县（Orange County）的尔湾（Irvine, CA）在战后人口增长中成功扩展，进入21世纪后更上一层楼，成为很多购房者青睐的宜居城市。但许多新兴城市如加州市（California City）和山屋（Mountain House）却因地理位置偏远或经济条件不佳而未能吸引大量居民。据CalMatters报道，即使这些城市投入了巨额资金进行基础设施建设，也难以达到预期的人口规模。例如，加州市成立于1958年，最初规划为一个容纳数十万人的大都市，但如今仅有约15,000名居民，远低于最初的目标。

当今的困境：高房价与人口外流的双重挑战

孙斯陶认为，在当今的加州，房价的高企已成为阻碍许多人实现购房梦想的主要障碍。以旧金山为例，最新数据显示，该市房价中位数已达到120万美元，而租房20年的总成本为60.9万美元。这意味着在旧金山购房的成本几乎是租房的两倍，房价租金比（Price-to-Rent Ratio）高达1.9。据《旧金山纪事报》报道，类似地，圣何塞（San Jose, CA）的房价租金比更是达到2.2，全美最高。圣何塞的房价中位数已攀升至150万美元，而20年租金的总成本为71.5万美元。这种高房价迫使越来越多的加州居民考虑搬离大都会区，转向内陆地区寻找更为经济实惠的居住环境。

孙斯陶

人口外流不仅改变了加州的社会结构，也给新城镇的开发带来了新的挑战。随着湾区和南加州等地的房价不断飙升，越来越多的首次购房者选择搬离这些高成本地区，迁往斯托克顿（Stockton, CA）等内陆城市。在斯托克顿，房价租金比仅为1.3，购房成本相对较低。然而，这种转移也使得新城镇的发展面临更大的困难，因为许多人宁愿选择已经发展成熟的内陆城市，而不是冒险迁往新兴城镇。

美国房产佣金新政与市场的双重压力

最近，美国实施的新房产佣金政策进一步加剧了市场的不确定性。自2024年8月17日起，买方房产经纪人必须与购房者签订买方经纪代理合约，明确商定的佣金费率。这一变化颠覆了传统由卖家支付买卖双方经纪人佣金的做法，可能会进一步增加购房者的经济负担。在加州房价居高不下的背景下，这一政策无疑给那些已经在财务上感到压力的购房者增加了新的负担。

未来展望：加州城市发展的新路径

面对重重挑战，加州的未来城市发展路径正在重新定义。州政府逐渐将政策重点从新城镇开发转向填充开发（Infill Development），即在现有城市内或附近进行建设，以更有效地利用土地资源。这种策略不仅可以缓解住房短缺的问题，还能避免过度扩展带来的环境和基础设施压力。

孙斯陶认为，加州的住房市场正处于一个关键的转折点。历史上曾经历过的爆炸性增长如今已成为过去，取而代之的是高房价和人口外流带来的深刻挑战。在未来的岁月里，加州将如何应对这些问题，找到新的平衡点，将决定这个州的住房市场走向何方。